Uncategorized

Najem okazjonalny: Przepisy i wymagania dla umowy najmu okazjonalnego

26 czerwca 2025
Stanisław Mazurkiewicz

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzona do polskiego prawa w celu zwiększenia ochrony wynajmujących. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali i tylko na okres do 10 lat. Kluczowym atutem tej formy najmu jest możliwość znacznie sprawniejszego odzyskania lokalu w przypadku problemów z najemcą, co stanowi istotną przewagę nad standardową umową najmu.

Aby umowa najmu okazjonalnego była skuteczna prawnie, musi zawierać określone elementy i załączniki wymagane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Najważniejszym z nich jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w przypadku rozwiązania umowy. Ten dokument umożliwia wynajmującemu szybsze przeprowadzenie eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego. Dodatkowo, najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji, oraz dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy. Te zabezpieczenia gwarantują, że w przypadku problemów najemca będzie miał gdzie się przenieść, co przyspiesza cały proces.

Poprawnie sporządzona umowa najmu okazjonalnego podlega obowiązkowemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od jej zawarcia. Bez dopełnienia tej formalności umowa traci charakter najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu, co znacząco ogranicza ochronę prawną wynajmującego. Warto zatem dopilnować wszystkich wymaganych elementów, by w pełni korzystać z przywilejów, jakie daje ta forma najmu. Prawidłowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego jest ostatnim, ale równie istotnym krokiem, który zapewnia wynajmującemu pełną ochronę prawną przewidzianą dla najmu okazjonalnego.

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu ……………………… w ……………………… pomiędzy:
Imię i nazwisko: …………………………………………, PESEL: …………………………..,
zamieszkałym/ą w ……………………… przy ul. ………………………………………….,
legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ……………………,
zwanym/ą dalej „Wynajmującym”,
a
Imię i nazwisko: …………………………………………, PESEL: …………………………..,
zamieszkałym/ą w ……………………… przy ul. ………………………………………….,
legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ……………………,
zwanym/ą dalej „Najemcą”.

§ 1. PRZEDMIOT NAJMU

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w ……………………… przy ul. …………………………………………., o powierzchni …………… m², składającego się z ……………………… (dalej: „Lokal”).
2. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania Lokal wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym, stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszej umowy.

§ 2. CZAS TRWANIA UMOWY

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony …………… miesięcy/lat, tj. od dnia ……………………… do dnia ………………………
2. Wydanie Lokalu nastąpi w dniu ……………………… na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

§ 3. CZYNSZ I OPŁATY

1. Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości ……………………… zł (słownie: ………………………………………….).
2. Niezależnie od czynszu, Najemca zobowiązany jest do uiszczania opłat niezależnych od Wynajmującego, związanych z używaniem Lokalu, w szczególności opłat za: energię elektryczną, gaz, wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci oraz inne usługi komunalne.
3. Czynsz płatny jest z góry do ………… dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmującego nr ………………………………………….

§ 4. KAUCJA

1. Najemca wpłacił Wynajmującemu kaucję w wysokości ……………………… zł (słownie: ………………………………………….), stanowiącą zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu.
2. Kaucja zostanie zwrócona Najemcy w terminie miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego wynikających z umowy.

§ 5. OŚWIADCZENIA NAJEMCY

1. Najemca oświadcza, że złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania Lokalu używanego na podstawie niniejszej umowy w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego, zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Najemca wskazał w załączonym do umowy oświadczeniu lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu.
3. Najemca dołączył do umowy oświadczenie właściciela lokalu, o którym mowa w ust. 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

§ 6. OBOWIĄZKI STRON

1. Wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia Najemcy spokojnego używania Lokalu w czasie trwania umowy.
2. Najemca zobowiązuje się używać Lokal zgodnie z jego przeznaczeniem i nie dokonywać w nim zmian bez zgody Wynajmującego.
3. Najemca nie może oddać Lokalu w podnajem ani do bezpłatnego używania osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego.

§ 7. WYPOWIEDZENIE UMOWY

1. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej miesięcznego okresu wypowiedzenia, w przypadku gdy Najemca:
  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
  • zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód;
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu;
  • zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.
2. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

§ 8. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
4. Załączniki do umowy:
  • Załącznik nr 1 – Protokół zdawczo-odbiorczy
  • Załącznik nr 2 – Oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji
  • Załącznik nr 3 – Oświadczenie Najemcy wskazujące lokal, w którym będzie mógł zamieszkać
  • Załącznik nr 4 – Oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy
…………………………..
Wynajmujący
…………………………..
Najemca
Dokument wygenerowano zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Strona 1