W polskim porządku prawnym funkcjonują małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Odróżnia je ilość lokali, które wchodzą w ich skład, reżim prawny, który je reguluje, a także sposób zarządu.
Mała wspólnota mieszkaniowa to układ właścicieli obejmujący nie więcej niż trzy lokale. Jej funkcjonowanie oraz sposób zarządzania nieruchomością wspólną opierają się na regulacjach dotyczących współwłasności, zawartych w Kodeksie cywilnym, a nie na klasycznych zasadach przewidzianych dla dużych wspólnot.
Podstawa prawna
Aktualnie status małej wspólnoty przysługuje budynkom, w których wyodrębniono maksymalnie trzy lokale mieszkalne. Warto zaznaczyć, że do 2019 r. próg ten był wyższy i obejmował do siedmiu lokali.
Ustawodawca wyróżnia dwa typy wspólnot mieszkaniowych, uzależniając ich status od liczby lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., w sytuacji gdy liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych, należących do pierwotnego właściciela, nie przekracza trzech, do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego regulujące współwłasność.
Status prawny
Mała wspólnota mieszkaniowa stanowi specyficzny przypadek współwłasności nieruchomości, w ramach którego właściciele lokali wspólnie wykonują prawa do części wspólnych budynku.
Umowa regulująca zarząd i znaczenie zarządcy
Kluczową rolę w organizacji funkcjonowania małej wspólnoty odgrywa umowa określająca zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Zdarzają się jednak wspólnoty, w których taka umowa nie została w ogóle zawarta. Wówczas decyzje dotyczące kwestii zwykłego zarządu podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, a kwestie przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności.
Umowa o zarząd może zostać zawarta już na etapie ustanawiania odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego albo sporządzona w późniejszym terminie jako odrębne porozumienie. Postanowienia takiej umowy są wiążące także dla kolejnych nabywców lokali.
W ramach umowy współwłaściciele mogą ustanowić zarządcę oraz dokładnie określić zakres jego uprawnień. Funkcję tę może pełnić jeden z właścicieli lub podmiot zewnętrzny. Kompetencje zarządcy wynikają z ustaleń zawartych w umowie o mogą obejmować m.in. prowadzenie bieżącej administracji, zawieranie umów związanych z eksploatacją budynku czy prowadzenie rozliczeń.
Mała a duża wspólnota
Istotne różnice pomiędzy małą a dużą wspólnotą występują także w sferze finansowej. Duże wspólnoty prowadzą wyodrębnioną gospodarkę finansową, uchwalają plany gospodarcze i zaliczki na koszty zarządu. W małych wspólnotach kwestie te często mają charakter mniej formalny, a konieczność jednomyślności bywa niekiedy paraliżująca dla ich działalności.
Więcej na EKW.PLUS