Kto kupił ziemię rolną, ten przez kolejne 5 lat zobowiązany jest osobiście prowadzić na niej gospodarstwo i nie może jej sprzedać ani wydzierżawić. Życie bywa jednak nieprzewidywalne – choroba, przeprowadzka czy trudna sytuacja finansowa mogą wymusić szybszą decyzję. Sprawdź, kiedy KOWR rzeczywiście wyraża zgodę na wcześniejszą sprzedaż i jak przygotować wniosek, żeby miał szansę na pozytywne rozpatrzenie.
Skąd bierze się zakaz sprzedaży przez 5 lat?
Nabywca nieruchomości rolnej przez 5 lat od dnia zakupu nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom. Przepis ten obowiązuje niezależnie od tego, jak dużą powierzchnię ma działka i czy nabywcą jest rolnik indywidualny, czy osoba bez tego statusu. Jego celem jest zapobieganie sytuacjom, w których ziemia rolna kupowana jest wyłącznie z myślą o szybkiej odsprzedaży z zyskiem, a nie o rzeczywistym prowadzeniu działalności rolniczej. Jeśli właściciel chce sprzedać grunt wcześniej, jedynym wyjściem jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Ważny interes właściciela – co się liczy?
KOWR wydaje zgodę na wcześniejszą sprzedaż tylko w wyjątkowych, dobrze uzasadnionych przypadkach – gdy przemawia za tym ważny interes właściciela albo interes publiczny. W praktyce najczęściej akceptowane są trzy sytuacje: trwałe lub długotrwałe pogorszenie stanu zdrowia właściciela, na przykład wskutek wypadku lub diagnozy choroby utrudniającej prowadzenie gospodarstwa; stała lub długotrwała zmiana miejsca zamieszkania; oraz sytuacja finansowa, w której sprzedaż ziemi jest jedynym sposobem na zaspokojenie wierzycieli albo pokrycie kosztów leczenia właściciela lub członków jego rodziny. Katalog dopuszczalnych okoliczności jest w praktyce szerszy, o ile da się je wiarygodnie udokumentować.
Czego KOWR nie uzna za wystarczający powód?
Warto od razu wyeliminować argumenty, które z góry skazują wniosek na odmowę. Zwykła chęć zysku, zmiana inwestycyjnych planów albo pojawienie się atrakcyjnej oferty kupna nie zostaną potraktowane jako ważny interes właściciela. Urząd oczekuje przedstawienia nadzwyczajnych okoliczności, niezależnych od woli wnioskodawcy, poświadczonych konkretnymi dokumentami – zaświadczeniami lekarskimi, dokumentami urzędowymi, a w razie potrzeby także zeznaniami świadków lub opiniami biegłych. Im lepiej udokumentowana sytuacja, tym większa szansa na to, że zgoda na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej zostanie wydana bez dodatkowych wezwań do uzupełnień.
Przygotowanie wniosku do KOWR
Wniosek składa się do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia nieruchomości i powinien zawierać: dane wnioskodawcy (imię, nazwisko lub nazwę, adres, numer PESEL, a w przypadku cudzoziemców – kod kraju i numer dokumentu tożsamości), dokładny opis nieruchomości (województwo, powiat, gminę, obręb, numery działek ewidencyjnych, powierzchnię i numer księgi wieczystej), jednoznacznie sformułowane żądanie zgody na sprzedaż przed upływem 5 lat oraz uzasadnienie odwołujące się do konkretnych faktów i dowodów. Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wniosek muszą podpisać wszyscy. Do dokumentów dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej lub informację o jej numerze, dokument potwierdzający podstawę nabycia (akt notarialny, postanowienie sądu, umowę dziedziczenia), dowody uzasadniające ważny interes oraz potwierdzenie opłaty skarbowej.
Ile trwa procedura i jak długo obowiązuje decyzja?
Sprawa rozpatrywana jest w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego, a więc bez zbędnej zwłoki, maksymalnie w ciągu miesiąca, a w przypadkach szczególnie skomplikowanych – do dwóch miesięcy. W praktyce czas ten może się wydłużyć, jeśli KOWR wezwie do uzupełnienia dokumentów albo doprecyzowania uzasadnienia. Jeżeli decyzja będzie pozytywna, jest ona ważna przez rok od uprawomocnienia – w tym czasie trzeba sfinalizować sprzedaż nieruchomości. Po upływie tego terminu, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, konieczne będzie złożenie nowego wniosku.
Kiedy zgoda w ogóle nie jest potrzebna?
Ustawa przewiduje kilka sytuacji, w których sprzedaż przed upływem 5 lat jest możliwa bez angażowania KOWR. Dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także działek o powierzchni poniżej 1 ha położonych w granicach administracyjnych miasta. Osobną kategorią są osoby, które otrzymały ziemię w darowiźnie przed 26 czerwca 2019 r. – mogą one sprzedać grunt przed upływem 5 lat bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, choć wiąże się to z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od kwoty uzyskanej ze sprzedaży.
Podsumowanie
Uzyskanie zgody na wcześniejszą sprzedaż ziemi rolnej nigdy nie jest formalnością do załatwienia z dnia na dzień. Wymaga solidnego uzasadnienia, kompletu dokumentów i cierpliwości, bo nawet drobne braki mogą wydłużyć całą procedurę o kolejne tygodnie. Jeśli Twoja sytuacja rzeczywiście uzasadnia wcześniejszą sprzedaż, warto zawczasu skompletować dowody i dobrze przemyśleć treść wniosku, zanim trafi on do urzędu.