Umowa quoad usum to dokument regulujący sposób korzystania z nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Termin „quoad usum” pochodzi z łaciny i oznacza „co do użytku”. Jest to rozwiązanie szczególnie przydatne, gdy współwłaściciele nie chcą lub nie mogą dokonać fizycznego podziału nieruchomości, ale pragną ustalić jasne zasady jej użytkowania.
Prawidłowo sporządzona umowa quoad usum powinna zawierać dokładne określenie przedmiotu współwłasności (np. numer działki, księgi wieczystej), dane wszystkich współwłaścicieli wraz z przysługującymi im udziałami oraz szczegółowy opis sposobu korzystania z nieruchomości. Kluczowym elementem jest precyzyjne wskazanie, która część nieruchomości przypada któremu współwłaścicielowi do wyłącznego korzystania.
Warto pamiętać, że umowa quoad usum nie zmienia stosunków własnościowych – każdy współwłaściciel nadal posiada udział w całej nieruchomości, a jedynie ustala się sposób korzystania z poszczególnych jej części. Dokument ten może być zawarty w formie aktu notarialnego, choć przepisy nie wymagają takiej formy. Jednak forma notarialna zapewnia większe bezpieczeństwo prawne i możliwość ujawnienia w księdze wieczystej.
(UMOWA QUOAD USUM)
§ 1. Strony umowy
- ………………………………… zamieszkałym/ą w ………………………… przy ul. ………………………….., PESEL: ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym nr ……………………. – właścicielem udziału wynoszącego ……….. części w nieruchomości opisanej w § 2,
- ………………………………… zamieszkałym/ą w ………………………… przy ul. ………………………….., PESEL: ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym nr ……………………. – właścicielem udziału wynoszącego ……….. części w nieruchomości opisanej w § 2,
§ 2. Przedmiot współwłasności
§ 3. Sposób korzystania z nieruchomości
- Współwłaściciel wymieniony w § 1 pkt 1 będzie korzystał wyłącznie z części Nieruchomości oznaczonej na załączonym planie kolorem ……………., o powierzchni około ………… m², obejmującej ………………………………………….. (szczegółowy opis części).
- Współwłaściciel wymieniony w § 1 pkt 2 będzie korzystał wyłącznie z części Nieruchomości oznaczonej na załączonym planie kolorem ……………., o powierzchni około ………… m², obejmującej ………………………………………….. (szczegółowy opis części).
§ 4. Koszty utrzymania nieruchomości
§ 5. Postanowienia dodatkowe
§ 6. Postanowienia końcowe
| …………………………….. (podpis Współwłaściciela 1) |
…………………………….. (podpis Współwłaściciela 2) |
1. Plan/szkic Nieruchomości z oznaczeniem części przypadających poszczególnym Współwłaścicielom do wyłącznego korzystania.
Jak prawidłowo wypełnić umowę quoad usum
Przygotowanie umowy quoad usum wymaga szczególnej staranności, by dokument skutecznie regulował relacje między współwłaścicielami. Właściwe wypełnienie wszystkich sekcji umowy zapewnia prawną ochronę interesów każdej ze stron i minimalizuje ryzyko przyszłych konfliktów.
Identyfikacja stron umowy
W części dotyczącej stron umowy należy precyzyjnie wskazać wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Każdy współwłaściciel musi być wymieniony w umowie, nawet jeśli nie uczestniczy aktywnie w jej użytkowaniu. Należy podać pełne dane osobowe, w tym:
- Imię i nazwisko
- Adres zamieszkania
- Numer PESEL
- Numer i serię dokumentu tożsamości
- Dokładny ułamek udziału we współwłasności (np. 1/2, 1/4)
Precyzyjne określenie wielkości udziałów ma kluczowe znaczenie przy podziale kosztów utrzymania części wspólnych i podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości.
Opis przedmiotu współwłasności
Ta sekcja wymaga szczegółowego opisu nieruchomości, umożliwiającego jej jednoznaczną identyfikację. Kompletny opis powinien zawierać:
- Dokładny adres nieruchomości
- Numer działki ewidencyjnej
- Powierzchnię działki w metrach kwadratowych
- Numer księgi wieczystej
- Nazwę sądu prowadzącego księgę wieczystą
Warto dołączyć aktualny wypis z rejestru gruntów i budynków oraz odpis z księgi wieczystej jako załączniki do umowy. Jeśli na nieruchomości znajdują się budynki, należy je również dokładnie opisać, podając ich powierzchnię, liczbę kondygnacji i przeznaczenie.
Określenie sposobu korzystania
To najważniejsza część umowy quoad usum. Podział nieruchomości do korzystania powinien być maksymalnie precyzyjny i jednoznaczny. Należy dokładnie określić:
- Granice części przypadających poszczególnym współwłaścicielom
- Powierzchnię każdej z wydzielonych części
- Szczegółowy opis każdej części (np. położenie, elementy składowe)
Zdecydowanie zaleca się dołączenie do umowy szkicu lub planu z wyraźnym oznaczeniem (np. kolorami) granic poszczególnych części. Jeżeli podział dotyczy budynku, warto wskazać konkretne pomieszczenia, ich powierzchnię i przeznaczenie.
Należy również jasno określić części wspólne nieruchomości, takie jak drogi dojazdowe, ciągi komunikacyjne, infrastruktura techniczna (przyłącza, instalacje), z których będą korzystać wszyscy współwłaściciele.
Dodatkowe klauzule warte rozważenia
Podstawowy wzór umowy quoad usum można rozszerzyć o dodatkowe postanowienia, które mogą zapobiec potencjalnym konfliktom w przyszłości:
Zasady dotyczące remontów i ulepszeń
Warto określić, w jaki sposób będą podejmowane decyzje o remontach czy ulepszeniach, zarówno w częściach przydzielonych do wyłącznego korzystania, jak i w częściach wspólnych. Należy ustalić procedurę informowania pozostałych współwłaścicieli o planowanych pracach oraz zasady rozliczania kosztów. Można wprowadzić zapis o konieczności uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na prace, które mogłyby wpłynąć na strukturę budynku lub wygląd zewnętrzny nieruchomości.
Regulacje dotyczące rozporządzania udziałami
Choć umowa quoad usum nie może ograniczać prawa do rozporządzania udziałem we współwłasności, można wprowadzić klauzule informacyjne, zobowiązujące współwłaściciela do poinformowania pozostałych o zamiarze sprzedaży swojego udziału. Można rozważyć wprowadzenie prawa pierwszeństwa nabycia udziału przez pozostałych współwłaścicieli, co może zapobiec wejściu do współwłasności osób niepożądanych.
Procedura rozwiązywania sporów
Zaleca się wprowadzenie postanowień dotyczących sposobu rozwiązywania potencjalnych sporów, na przykład poprzez mediację przed skierowaniem sprawy na drogę sądową. Jasno określona procedura rozwiązywania konfliktów może zaoszczędzić czas i koszty związane z postępowaniem sądowym.
Skutki prawne umowy quoad usum
Należy pamiętać, że umowa quoad usum nie zmienia stosunków własnościowych – każdy współwłaściciel nadal posiada udział w całej nieruchomości. Umowa reguluje jedynie sposób korzystania z poszczególnych części nieruchomości.
Warto wiedzieć, że umowa quoad usum wiąże również następców prawnych współwłaścicieli, jeżeli została ujawniona w księdze wieczystej. Dlatego, mimo że forma notarialna nie jest wymagana przez przepisy, warto rozważyć jej zastosowanie, co umożliwi dokonanie odpowiedniego wpisu w dziale III księgi wieczystej.
Pamiętaj, że dobrze przygotowana umowa quoad usum zapewnia stabilne i przejrzyste zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, co znacząco ogranicza ryzyko konfliktów między współwłaścicielami i zwiększa komfort korzystania z nieruchomości przez wszystkie strony.